民泊の始め方

黒字化の目安は？民泊の利益率と損益分岐点の考え方

2026年6月10日

「売上が大きいのに、なぜか手元にお金が残らない」というお悩みをよく耳にします。民泊の利益率は、売上に対する費用の割合で決まります。売上が大きくても、家賃、清掃費、OTA手数料、光熱費が大きければ利益は残りません。利益率と損益分岐点を計算することで、稼働率や単価をどの水準で維持すればよいかが分かります。ここでは、費用の分け方、損益分岐点の計算、1泊当たりの貢献利益を説明します。

費用を固定費と変動費に分ける

利益率と損益分岐点を計算するには、まず費用を固定費と変動費に分けます。

固定費（売上に関係なく発生する費用）

家賃または元利返済
管理費、通信費、保険料
システム利用料、最低限の人件費

変動費（売上や宿泊数に連動する費用）

OTA手数料、決済手数料
清掃費、リネン費
消耗品費
宿泊者数に連動する水道光熱費

周期費用（定期的に発生する費用）

修繕、家具・家電の交換
内装更新、許認可・保守
税務

固定費と変動費を分けることで、損益分岐点と1泊当たりの利益を計算できます。

損益分岐点の考え方

損益分岐点とは、売上が費用をちょうど回収できる点です。これより売上が増えれば利益、減れば赤字になります。

損益分岐点（売上）= 固定費 ÷ 貢献利益率

貢献利益率は、売上に対する貢献利益（売上 − 変動費）の割合です。

1泊当たりの貢献利益

1泊当たりの貢献利益は、1泊の売上から1泊当たりの変動費を引いた金額です。これは、料金設定と稼働率の判断に使います。

1泊当たりの貢献利益 = 平均宿泊単価 − 1泊当たりの変動費

変動費には、OTA手数料、清掃費（1泊換算）、消耗品などが含まれます。この値が大きいほど、1泊増えたときの利益が増えます。

計算例

月額家賃20万円、変動費率40％（OTA手数料、清掃、消耗品）の物件を例にします。

固定費：20万円 + 管理費・保険・通信費3万円 = 23万円
貢献利益率：100% − 40% = 60%
損益分岐点：23万円 ÷ 60% = 約38.3万円

この物件では、月間売上（OTA手数料等控除前）が約38.3万円を超えると、固定費と変動費をまかなえる簡易損益分岐点になります。とはいえ、これはあくまで簡易的な目安です。ただし、この計算には修繕・家具家電の交換などの周期費用、運営者の労務対価、税負担、初期投資の回収が含まれていません。これらを加えた完全な採算は、初期投資の回収期間を含めて別途確認します。

高稼働と高単価の選択

同じ売上でも、高稼働・低単価と、低稼働・高単価では利益が異なります。低価格で満室にすると、清掃回数、消耗品、問い合わせが増え、変動費が増えます。

改善余地が稼働率・単価・泊数のどこにあるかは、物件ごとに分けて考えます（民泊の料金設定）。高単価・長期滞在で清掃回数を抑え、利益を確保する選択肢もあります。

3ケースで損益分岐点を確認する

損益分岐点は、標準ケースだけでなく、コンサバ目線でも確認します。単価低下、稼働率低下、工事遅延、レビュー不振が重なっても、固定費を支払えるかを見ます。

コンサバ目線の置き方

コンサバ目線とは、強気でも弱気でもない中間的な想定から、さらに一段下振れした状態を指します。具体的には、標準ケースの数字を一律で下げて試算します。

段階	置き方	用途
標準ケース	競合データから見た現実的な数字	通常の収支計画
コンサバ目線（−10％）	平均宿泊単価と稼働率を、それぞれ10％下げる	契約判断の基準
コンサバ目線（−20％）	平均宿泊単価と稼働率を、それぞれ20％下げる	借入を伴う場合の耐久力の確認

単価と稼働率を同時に10％下げると、売上は約19％落ちます。20％ずつなら約36％の減少です。掛け合わせで効くため、片方だけを見たときより厳しい数字になります。

この水準でも固定費を払えるかが、契約に進んでよいかの判断材料になります。

賃貸型では、そもそも家賃が想定売上の20〜30％に収まっているかが前提条件になります（詳細は民泊は本当に儲かる？）。そのうえで、損益分岐点を下回る月が続かないかを月次で管理します。

利益率のチェックリスト

固定費と変動費を分けたか
損益分岐点を計算したか
1泊当たりの貢献利益を確認したか
高稼働・低単価と低稼働・高単価を比較したか
コンサバ目線で損益分岐点を確認したか
月次の入金額と損益を追跡しているか
家賃が想定売上の20〜30％に収まっているか

利益は売上でなく固定費と変動費で決まる。

売上の計算方法：民泊売上の計算方法
運営費の内訳：民泊運営にかかる費用
儲かるかの判断：民泊は本当に儲かる？

参考情報（公式）

観光庁：民泊制度ポータルサイト「minpaku」