民泊物件デューデリジェンスで契約前に確認すべきポイント
「よい物件かどうか」を見るのがデューデリジェンスだと思われがちですが、実際はそうではありません。民泊物件のデューデリジェンス（事前審査）は、物件の魅力を確認する作業ではなく、合法に営業できるか、必要工事を含めて採算が合うかを、契約前に潰す作業です。
「民泊可能」と表示された物件でも、その言葉だけでは契約しません。誰が承諾したのか、どの制度で営業するのか、建築・消防・条例上の確認が済んでいるか、必要工事はいくらかを資料で確認します。
民泊向き物件の条件と探し方で候補を絞った後、本記事のデューデリジェンスを契約前の最終ゲートとして使います。賃貸契約での承諾条件は賃貸で民泊を始めるには？必要な条件と確認方法を参照してください。
確認する項目
権利関係
- 所有者と契約当事者が一致しているか
- 賃貸の場合、転貸と宿泊事業の書面承諾があるか（賃貸で民泊を始めるには？必要な条件と確認方法）
- 抵当権や差押えなど、物件に負担がないか
- 区分所有の場合、管理規約と管理組合の方針を確認したか
建築・用途
- 用途地域と建物用途を確認したか
- 建築確認と検査済証があるか
- 増改築の履歴と、無届の工事がないか
- 用途変更の要否と工事範囲を確認したか
- 接道、廊下・階段、防火区画、換気・採光・衛生設備を確認したか
消防
- 必要設備（警報、誘導灯、消火器）と避難経路を確認したか
- 設置費用の概算を見積もったか
- 消防署への事前相談をしたか
条例・近隣
- 自治体条例で営業日数や期間が制限されていないか
- 学校等との距離制限がないか
- 近隣説明や標識掲示の要件を確認したか
採算
- 工事後の定員で収支が成立するか
- 想定単価と稼働率は競合から現実的に見積もったか
- コンサバ目線でも固定費を支払えるか
- 撤退時の違約金と原状回復費を確認したか
確認の進め方
- 物件概要と書類（登記、建築、管理規約）を収集する
- 現地へ足を運び、建物と近隣の雰囲気を確認する
- 自治体、保健所、消防、建築担当部署へ事前相談する
- 建築士や専門家と工事範囲と費用を見積もる
- 収支と資金計画を作る
- 確認結果を踏まえて契約条件を決める
契約の停止条件に含める
念のため、事前相談と概算見積りを、契約の停止条件に含めることも検討しておくと安心です。「用途変更に数十万円の工事が必要」「消防設備の設置場所が足りない」と契約後に判明すると、撤退費用を負担することになります。
契約書には、民泊利用の目的、承諾、工事の範囲、原状回復を明記します。
デューデリジェンスのチェックリスト
- 所有者と契約当事者が一致しているか
- 転貸・宿泊事業の書面承諾があるか
- 管理規約と管理組合の意思を確認したか
- 用途地域と建物用途を確認したか
- 検査済証と増改築履歴を確認したか
- 用途変更の工事範囲と費用を見積もったか
- 消防設備と費用を確認したか
- 自治体条例と近隣要件を確認したか
- 工事後の定員と収支を計算したか
- 撤退費用を確認したか
「民泊可能」は確認の始まりに過ぎず。
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