民泊の始め方

賃貸で民泊を始めるには？必要な条件と確認方法

2026年6月26日

賃貸物件で民泊を始めるには、通常の賃貸契約とは異なる確認が必要です。借りている物件を宿泊事業に使うことは、多くの賃貸契約で許可されていないため、オーナー（賃貸人）の承諾と契約の確認が前提になります。

「仲介会社が民泊可能と言っていた」「以前は民泊に使われていた」という説明だけで始めると、契約違反による解除や原状回復費用を負担するリスクがあります。

賃貸民泊の前提条件

賃貸契約では、無断転貸は禁止されるのが一般的です。民泊は、単に借りている部屋を他人に使わせる転貸にあたるため、オーナーの承諾が必要です。

確認するのは、転貸の承諾だけでなく、宿泊事業（人を宿泊させる営業）そのものの承諾です。口頭ではなく、書面で承諾を取得します。契約書に民泊利用（必要に応じて、旅館業まで）が明記されているか、特約条項を確認します。

マンションの賃貸物件では、オーナーの承諾があっても、管理規約で民泊や短期賃貸が禁止されている場合があります。管理規約と管理組合の意思を確認します。組合で民泊が認められていない場合、オーナーの承諾だけでは営業できません。

賃貸契約書で、用途制限、転貸禁止、宿泊業の禁止、原状回復義務、解約条件を確認します。民泊の利用が明記されていない場合は、特約の追加や書面承諾で担保します。

賃貸民泊では、口頭の了解ではなく書面で条件を確定させます。契約時に次の条件を確認し、可能な範囲で契約書または特約へ落とします。

あわせて、オーナーと契約当事者が一致しているか、管理規約と管理組合の意思はどうかを契約前に確かめます。書面にできない項目は、リスクとして認識し、撤退費用に含めておきます。

賃貸民泊の家賃は、予約が少ない月にも毎月発生する固定費です。開業後の収支計画には、家賃、光熱費、管理費、保険を必ず含めます。

初期判断では、家賃が想定売上の20〜30％に収まっているかを見ます（考え方は民泊は本当に儲かる？）。家賃負担が大きすぎると、価格設定やコスト削減だけでは改善できません。

民泊は、オーナーにとっては契約条件の変更と近隣リスクの増加を意味します。承諾を得るには、事業計画（制度、営業日数、騒音・ゴミ対策、保険、緊急連絡体制）を説明し、トラブル時の対応を約束します。

説得材料として提示するのは、次のようなものです。

実績がない段階では、具体的な騒音・ゴミ対策と緊急時の連絡体制、近隣への事前説明の予定を資料にまとめます。オーナーが懸念するのは近隣トラブルと物件の損耗なので、その2点にどう備えるかを先に示します。貸主の立場に立ち、「この人になら安心して貸せる」と思ってもらえるだけの準備を整えておくことが重要です。

オーナーへは、通常賃貸と比べて家賃の支払いが滞りにくい、空室リスクを負担する、などの点を説明してもよいですが、リスクを隠さず正直に伝えることが関係継続の基本です。

「可能」の一言でなく、書面の承諾で始めるべし。

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