民泊とは？定義・歴史・営業形態を行政書士が解説
民泊編では、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく民泊を扱います。 旅館業は旅館業編、民泊と旅館業の比較や制度選びは共通編で解説しています。
訪日外国人観光客の増加と国内旅行需要の多様化で、民泊への関心は高まっています。 空き家の活用や副業収入を目当てに民泊開業を考える個人オーナーは増えており、必要な手続きや法律上のルールを尋ねる声も少なくありません。
民泊とは
民泊とは、住宅の全部または一部を使って宿泊サービスを提供する事業形態です。 ホテルや旅館のような専用の宿泊施設ではなく、一般住宅やマンションを宿泊場所として貸し出します。
民泊は法律上で定義されていない
「民泊」という言葉には、法律上の定義がありません。 場面や話し手によって指すものが異なるため、新聞やテレビの報道でも使い方が揺れています。
一般的に「民泊」と呼ばれるのは、自宅の一部や空き別荘、マンションの空き室などを使って宿泊サービスを提供するものです。 ホームステイを含むこともあります。
一方、料金を取って人を宿泊させるサービスには、法律上の規定があります。 旅館業法の「旅館業」に当たるかどうかは、次の3つの要件で判断されます。
旅館業の定義（3要件）
- 「宿泊料」を受けて
- 人を「宿泊」させ
- 「営業」であること
宿泊料を取って人を宿泊させる営業は、原則として旅館業の許可が必要です。 ただし、この許可がなくても同じような営業ができる制度があります。 それが「特区民泊」と「住宅宿泊事業（民泊新法）」です（制度の比較は共通編で解説しています）。
民泊の歴史と背景
2007年頃にアメリカのAirbnb社が空き室を旅行者に仲介するサービスを開始し、2014年頃に日本語サイトが開設されました。 しかし、当時は旅館業の許可を得ずに民泊を営業する「ヤミ民泊」が多数存在しました。
観光立国の推進と適正管理の観点から、厚生労働省と観光庁がルールの制定を検討し、2018年6月に住宅宿泊事業法（民泊新法）が施行されました。
民泊の法的区分（概要）
日本国内で民泊を営む場合、法的な区分は主に次の3つです（詳しい比較は民泊と旅館業の違い・3つの制度の選び方で解説しています）。
- 住宅宿泊事業（民泊新法）：届出制、年間180日以内
- 旅館業：許可制、日数制限なし（旅館業編で解説）
- 特区民泊：国家戦略特別区域法に基づく認定制（東京都大田区、千葉市、新潟市、北九州市などの限定地域。自治体ごとに受付状況が異なるため、最新情報は各自治体の公式サイトで確認してください）
旅館業の許可を得ず、特区民泊や住宅宿泊事業でもない形で民泊サービスを行う「ヤミ民泊」は犯罪です。 無許可営業は旅館業法違反となるため、必ずいずれかの正当な手続きを踏む必要があります。
住宅宿泊事業（民泊新法）の仕組み
本編でいう「民泊」は、この住宅宿泊事業法に基づく届出制の民泊を指します。
- 住宅宿泊事業法（平成29年法律第65号、通称「民泊新法」）に基づく民泊
- 年間提供日数の上限は180日
- 届出制で、旅館業より手続きが簡易
- 都道府県知事（保健所設置市等の場合はその長）に届出を行う
- 届出番号を記載した標識を公衆の見やすい場所に掲示する義務がある
届出対象となる「住宅」
住宅宿泊事業を行える「住宅」は、台所、浴室、便所、洗面設備を備え、居住要件を満たす家屋です。 居住要件とは、現に生活の本拠として使用されている、入居者の募集が行われている、随時所有者等が居住の用に供している、のいずれかです（詳細は民泊の物件選定と建築・消防のポイントで解説しています）。
民泊の営業スタイル
民泊の営業形態は、次の2つに分けられます。
家主居住型
家主がその住宅に住みながら一部を貸し出すスタイルです。 自宅の一部を民泊として貸し出す場合がこれに当たり、住民票上の住所の家屋であれば問題なく営業できます。 事業者が住民票登録している建物の一部を貸し出すため、消防設備の費用が安く抑えられる場合があります。
家主不在型
家主が住んでいない住宅を貸し出すスタイルです。 家主不在型では、住宅宿泊事業法により、国土交通大臣に登録された住宅宿泊管理業者への管理委託が義務付けられています。 具体的には、一の届出住宅の居室の数が5を超える場合、または人を宿泊させる間に不在となる場合に、管理業務を管理業者に委託しなければなりません。 日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間の範囲内の不在は除きます。
家主が住民票上の家屋に住んでいない場合は、「入居者の募集が行われている家屋」または「随時、所有者、賃借人、転借人が居住の用に供している家屋」のいずれかである必要があります（詳しくは民泊の物件選定と建築・消防のポイントで解説しています）。
物件の調達方法
物件の調達方法は、主に次の3つです。
- 保有している物件で始める（空き家の有効活用など）
- 賃貸で民泊を始める（必ず貸主の承諾が必要）
- 物件を購入して民泊を始める
区分所有（マンション）の場合は、管理組合の承諾が必要です。 賃貸物件で始める場合は、必ず貸主の承諾が必要です。
民泊に関する法規制
民泊を適法に運営するためには、関連する法律の理解が必要です。
- 住宅宿泊事業法（民泊新法）：近隣トラブル防止のため、年間提供日数の上限を180日に設定。自治体によっては条例で営業日数をさらに制限する「上乗せ条例」があります。180日の算定は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までを1年とし、1日は正午から翌日の正午までで数えます。
- 旅館業法：年間を通じて営業したい場合や、180日を超えて営業したい場合に使います（旅館業編で解説）。
- 建築基準法・消防法：用途地域規制や構造設備基準、消防設備の設置要件が関わります。
- 廃棄物処理法：民泊サービスは「事業」に当たるため、排出される廃棄物は「事業系一般廃棄物」または「産業廃棄物」として適正に処理する必要があります。
民泊の現状（公式統計）
観光庁の公表データ（令和8年7月15日時点）によると、住宅宿泊事業法に基づく届出件数は65,837件（うち事業廃止23,767件）で、現に営業している届出住宅数は42,070件です。 法施行時（平成30年6月15日時点で2,210件）から着実に増えており、届出住宅数は令和8年5月時点から1,325件増加しています。
住宅宿泊管理業の登録件数は4,529件、住宅宿泊仲介業の登録件数は66件です。 宿泊実績（令和8年4〜5月分）では、宿泊者数は626,765人（うち外国人391,174人）で外国人比率は62.4%、宿泊日数の合計は624,088日です。 外国人宿泊者の国籍別では米国が1位で、韓国、台湾、中国、オーストラリアと続きます。 地域別では東アジア31.5%、北米18.2%、欧州14.7%です。 都道府県別では、東京都が最も多くの宿泊者を受け入れています。
※最新の数字は、観光庁「民泊制度ポータルサイト」の施行状況ページで随時更新されています。
まとめ
- 民泊は法律上の定義がない言葉で、実際には「住宅を活用した宿泊サービス」全般を指す
- 合法的な民泊には、住宅宿泊事業（届出）、旅館業（許可）、特区民泊（認定）の3つの制度がある
- 2018年6月に住宅宿泊事業法（民泊新法）が施行され、届出制の民泊が制度化された
- 住宅宿泊事業は届出制で、年間180日以内が原則
- 営業形態は家主居住型と家主不在型の2つに分かれ、不在型は管理業者への委託が原則義務
- ヤミ民泊は犯罪であり、必ずいずれかの合法的な制度を使う必要がある
次のステップとして、制度選びは民泊と旅館業の違い・3つの制度の選び方、開業手続きは民泊開業手続きガイドをご覧ください。
よくある質問
Q1. 民泊と旅館業はどう違いますか？
住宅宿泊事業による民泊は届出制で、年間180日以内の営業です。 旅館業は許可制で、日数制限なく通年営業できます。 手続きの難易度や使える用途地域も異なります。 詳しい比較は民泊と旅館業の違い・3つの制度の選び方にまとめています。
Q2. 民泊は年間何日まで営業できますか？
住宅宿泊事業では、年間180日以内が原則です。 180日の算定は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までを1年とし、1日は正午から翌日の正午までで数えます。 自治体の上乗せ条例で、さらに制限される場合があります。
Q3. Airbnbに物件を掲載するだけなら、許可や届出は必要ありませんか？
必要です。 Airbnbに物件を掲載するには、事前に住宅宿泊事業の届出や旅館業の許可など、いずれかの合法的な制度を利用して届出番号を取得しなければなりません。 Airbnbは観光庁長官の登録を受けた「住宅宿泊仲介業者」で、届出番号のない違法物件（ヤミ民泊）はそもそも掲載されません。 サイトに載せることは営業開始の手続きではないため、届出や許可がなければ掲載できない、と覚えておきましょう。
Q4. 自宅の一部を貸し出す家主居住型は届出不要ですか？
家主居住型でも、住宅宿泊事業の届出は必要です。 ただし、事業者が住民票登録している家屋の一部を貸し出す場合は、消防設備の費用を抑えられる場合があります。
参考情報（公式）
