行政書士が解説｜民泊と旅館業の違い・3つの制度の選び方
「民泊」と一言で言っても、実際には複数の制度が存在します。 具体的には住宅宿泊事業（民泊新法）、特区民泊、旅館業の3種類があり、それぞれ手続きやルールが異なります。
制度が異なれば、必要な手続きも、可能な営業日数も、物件に求められる設備も変わります。 本記事では、初回ということで、民泊を始める前に押さえておきたい3つの制度の違いと、自分に合った制度の選び方をまとめています。
民泊や旅館業の基礎的な知識は、民泊（住宅宿泊事業）の基礎知識、旅館業法の基礎知識の各記事でも解説しているので、あわせてご覧ください。
民泊は3種類ある
合法的に民泊営業を実施する手続きには、以下の3つの方法があります。
- 特区民泊（国家戦略特区のみで実施可能）
- 旅館・ホテル営業（旅館業の許可）
- 住宅宿泊事業（新法民泊）
「特区民泊」は、東京都大田区、千葉市、新潟市、北九州市など、国家戦略特区に指定された特定の地域でのみ実施可能です。 ただし自治体ごとに受付状況が異なる場合があるため、最新情報は各自治体の公式サイトで確認してください。 その他の地域では、「旅館・ホテル」または「新法民泊」で民泊営業を実施します。
3つの制度の比較表
住宅宿泊事業・特区民泊・旅館業（簡易宿所営業）を簡単に比較すると、以下の通りです。
| 項目 | 住宅宿泊事業（民泊新法） | 特区民泊 | 旅館業（簡易宿所営業） |
|---|---|---|---|
| 手続き方法 | 届出制 | 認定 | 許可制 |
| 営業可能地域 | 全国（住居専用地域も可能） | 国家戦略特区の指定区域のみ | 全国（住居専用地域は不可） |
| 最低床面積 | 1人あたり3.3㎡以上 | 原則、1部屋の床面積が25㎡以上 | 33㎡以上（宿泊者数が10人未満の場合は3.3㎡×人数） |
| 営業日数 | 年間180日以内 | 制限なし（2泊3日以上の滞在が条件） | 年間365日可能 |
| 消防設備 | 必要（緩和措置あり） | 必要 | 必要 |
| 手続きの難易度 | 低 | 中 | 高 |
住宅宿泊事業（いわゆる「新法民泊」）
住宅宿泊事業による民泊は、営業日数の制限があります。 さらに、ホスト不在型民泊では、国土交通大臣へ登録した「住宅宿泊管理業者」へ管理委託する必要があります。
住宅宿泊事業は「届出」なので開業のハードルは比較的低いですが、ホスト不在型では住宅宿泊管理業者への管理委託が必要であり、一定のコストがかかります。 稼働日数が少ない上に固定費がかかるため、収益性の観点では注意が必要です。
特区民泊
特区民泊は、東京都大田区、千葉市、新潟市、北九州市など特定の地域でのみ実施可能です。 「特区」に指定された地域以外では開業できません。 営業日数の制限はありませんが、2泊3日以上の滞在が条件となるなど、独自の要件があります。
旅館業（旅館・ホテル営業）
国家戦略特別区域以外の地域で、日数制限なしに営業するためには、旅館業の許可を取得して民泊を開業する必要があります。 民泊で利用する旅館業許可は「旅館・ホテル営業」または「簡易宿所営業」です。
なお、住宅宿泊事業を開業後に、営業日数制限をオーバーしたために旅館業に切り替えるという運用も可能です。 この場合、切り替えには重要な注意点があるため、専門家への依頼が推奨されます。
「許可」と「届出」の違いとは？
上記の比較表に「届出制」「認定」「許可制」とありますが、ここでは「許可」と「届出」の違いを詳しく説明します。
「許可」と「届出」はどちらも行政手続きの一種ですが、法的な意味や手続きの流れが異なります。 簡単にまとめると以下のようになります。
| 項目 | 許可 | 届出 |
|---|---|---|
| 意味 | 法律で原則禁止されている行為を、特定の条件を満たすことで行政が認めること | 一定の事実を行政に報告すること |
| 行政の判断 | 審査があり、許可が下りない場合もある | 基本的に受理されれば完了 |
| 手続きの負担 | 書類審査・実地調査・要件確認などが必要で時間がかかる | 比較的簡単な書類提出で済む |
| 民泊・宿泊の例 | 旅館業法に基づく旅館・ホテル営業許可 | 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく民泊の届出 |
「許可」は、本来法律で禁止されている行為について、審査基準を満たした場合に特別に認められるもの、「届出」は、特定の行為を行う際に必要書類を提出し、不備がなければ完了する手続き、というイメージです。
許可と届出の違いを知らずに手続きを誤ると、事業の開始が遅れたり、場合によっては罰則を受ける可能性もあります。
許可が必要なケース
許可が必要なケースは、法律で「原則禁止」とされている行為を、特定の条件のもとで認める場合です。
旅館やホテルを営業したい場合は、旅館業法に基づく「旅館業営業許可」が必要です。 宿泊施設を運営するにあたり、保健所や消防署による厳格な審査を受けなければなりません。
許可の主な要件
- 客室の広さや衛生基準を満たすこと
- 近隣住民への影響を考慮した施設計画
- 消防設備や避難経路の整備
- 旅館業法の基準に適合すること
旅館業法の許可を取得しなければ、旅館やホテルを営業することはできません。 また、民泊利用の旅館業許可としては、従来「簡易宿所営業」が主に使われてきましたが、2018年6月の旅館業法等改正以降は「旅館・ホテル営業」も利用できるようになっています。
届出が必要なケース
届出は、行政に対して事実を報告する手続きで、許可と異なり行政の審査や承認を必要としないため、比較的容易な手続きとされています。
民泊の運営には「住宅宿泊事業法（民泊新法）」に基づく届出が必要です。 これは、旅館業法の許可を取らずに、一定の条件のもとで民泊を運営できる制度です。
届出の主な要件
- 年間の営業日数が180日以内であること
- 衛生管理や防火対策を行うこと
- 周辺地域への悪影響を防ぐため、宿泊者に対する騒音・ごみ・火災防止の説明や苦情対応などの措置を講じること（※自治体によっては条例で近隣住民への事前周知が義務付けられる場合があります）
- 行政へ必要な届出を提出すること
旅館業法に基づく許可と異なり、届出をすれば基本的に受理され、一定の基準を満たせば営業を開始できます。 ただし、自治体によって条例で規制が強化されている場合があるため、事前確認が重要です。
旅館業と民泊の違いを詳しく見る
上記の比較表のうち、旅館業と民泊（住宅宿泊事業）の違いについて、より詳しく見ていきます。
営業日数の違い
旅館業は営業日数に制限がなく、通年営業が可能な事業モデルです。 一方、民泊は住宅宿泊事業法により年間180日以内の営業制限が設けられています。 そのため、収益性の観点では旅館業の方が有利といえます。
行政手続の違い
旅館業は、保健所の審査を経る許可制です。 具体的には、建築基準法・消防法・衛生基準など複数の法令に適合する必要があります。 一方、民泊は届出制であり、形式的な要件を満たせば開始可能です。 ただし、自治体条例による制限があるため、事前確認は不可欠です。
用途地域の違い
旅館業は、主に商業地域・近隣商業地域・準工業地域などの用途地域でのみ営業可能です。 一方、民泊は住居専用地域でも営業可能ですが、営業日制限・曜日制限・管理義務など、自治体ごとにルールが異なります。
フロント設置の違い
旅館業では、原則としてフロント設置義務があります。 ただし近年は、タブレットや遠隔対応などICTによる代替が認められています。 なお、2018年の旅館業法改正により、旅館・ホテル営業の最低客室数の規制が撤廃され、客室1部屋から営業可能となり、玄関帳場・フロントの設置も不要となりました（その代わり、ビデオカメラの設置や事故発生時の緊急対応などが条件とされています）。
民泊ではフロントは不要ですが、標識の掲示や緊急対応体制が求められます。
どちらを選ぶべきか
| ケース | 向いている制度 |
|---|---|
| 収益を最大化したい／通年営業したい／本格的な宿泊施設として運営したい | 旅館業 |
| 初期コストを抑えたい／自宅や空き家を活用したい／副業的に運営したい | 民泊（住宅宿泊事業） |
制度の選び方：判断ポイント
制度の選択は「用途・営業日数・地域要件」の3つの軸で整理すると迷いにくくなります。
- 住居としての利用を基本にしつつ短期宿泊を受け入れるなら、住宅宿泊事業の届出（年間営業日数の上限が前提）
- 通年での宿泊営業を予定しているなら、旅館業法による簡易宿所やホテル・旅館の許可
- 特区に指定された地域なら、特区民泊の認定（条例で最短宿泊日数などが独自に定められることも）
また、自治体によっては、条例に基づく独自の要件や事前周知の手順が定められた特例制度が利用できる場合もあります。
住宅宿泊事業のメリット
- 手続きの難易度が低め（届出制）
- 住居専用地域での営業も可能（一部例外あり）
- 開業資金（設備費用）を抑えられる場合もある
住宅宿泊事業のデメリット
- 営業可能日数が年間180日以下という点が最大のデメリット
- 営業できない残りの期間は、一般的な賃貸物件（マンスリーマンション）として貸し出すなどして稼働させる方法がある
自治体条例に注意
住宅宿泊事業法では、自治体が条例によって事業の実施期間を制限する「上乗せ条例」が認められています。 地域によって規制内容は大きく異なるため、事業を始める前に必ず自治体の担当窓口または公式ウェブサイトで条例の内容を確認してください。
上乗せ条例の有無は、自治体の公式ウェブサイトで「住宅宿泊事業」「民泊条例」などのキーワードで検索するか、保健所や観光課に直接問い合わせることで確認できます。 行政書士への相談も確実な方法です。
まとめ
- 民泊は「住宅宿泊事業（届出）、旅館業（許可）、特区民泊（認定）」の3つの制度から選ぶ
- 年間180日以内で十分なら住宅宿泊事業、通年営業したいなら旅館業が基本の選び方
- 物件所在地の上乗せ条例の有無を必ず確認してから判断する
- 営業日数、床面積、消防設備、手続きの難易度が制度ごとに異なるため、事業規模や収益目標に応じて選択する
よくある質問
Q1. 民泊と旅館業、どちらで始めるべきですか？
通年営業して収益を最大化したい場合は旅館業、初期コストを抑えて自宅や空き家を副業的に活用したい場合は民泊（住宅宿泊事業）が向いています。 年間180日以内で十分か、日数制限なく営業したいかが判断の分かれ目です。
Q2. 許可と届出の違いは何ですか？
「許可」は、法律で原則禁止されている行為を行政が審査して認める手続きで、要件を満たさなければ認められません。 「届出」は、一定の事実を行政に報告する手続きで、不備がなければ受理されれば完了します。
Q3. 民泊（住宅宿泊事業）から旅館業に切り替えられますか？
可能です。 営業日数制限をオーバーしたい場合などに切り替えられますが、重要な注意点があるため専門家への依頼が推奨されます。
Q4. 特区民泊はどこでできますか？
国家戦略特区に指定された地域（東京都大田区、千葉市、新潟市、北九州市など）のみで実施可能です。 自治体ごとに受付状況や要件が異なるため、最新情報は各自治体の公式サイトで確認してください。 営業日数の制限はありませんが、2泊3日以上の滞在が条件になるなど独自の要件があります。
参考情報（公式）
